 |
不動(dòng)產(chǎn)對(duì)外投資的實(shí)務(wù)
從最近用戶的反饋來看，不動(dòng)產(chǎn)對(duì)外投資的具體稅務(wù)處理屬于大家關(guān)注的焦點(diǎn)，主要原因是政策變化太快，且變得對(duì)納稅人越來越不利，這里就簡(jiǎn)要介紹一下具體的規(guī)定。
財(cái)稅丨不動(dòng)產(chǎn)對(duì)外投資的具體稅務(wù)處理，我們已為您總結(jié)好！
（一）營(yíng)業(yè)稅政策如下：《財(cái)政部 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于股權(quán)轉(zhuǎn)讓有關(guān)營(yíng)業(yè)稅問題的通知》（財(cái)稅﹝2002﹞191號(hào)）的規(guī)定，對(duì)以無形資產(chǎn)、不動(dòng)產(chǎn)投資入股，參與接受投資方利潤(rùn)分配，共同承擔(dān)投資風(fēng)險(xiǎn)的行為，不征收營(yíng)業(yè)稅，對(duì)股權(quán)轉(zhuǎn)讓不征收營(yíng)業(yè)稅。 顯然從上述營(yíng)業(yè)稅政策來看，不動(dòng)產(chǎn)對(duì)外投資入股共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)的行為是不征收營(yíng)業(yè)稅的。 （二）《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于發(fā)布<不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)項(xiàng)稅額分期抵扣暫行辦法>的公告》（國(guó)家稅務(wù)總局公告2016年第15號(hào)）規(guī)定，增值稅一般納稅人（以下稱納稅人）2016年5月1日后取得并在會(huì)計(jì)制度上按固定資產(chǎn)核算的不動(dòng)產(chǎn)，以及2016年5月1日后發(fā)生的不動(dòng)產(chǎn)在建工程，其進(jìn)項(xiàng)稅額應(yīng)按照本辦法有關(guān)規(guī)定分2年從銷項(xiàng)稅額中抵扣，第一年抵扣比例為60%，第二年抵扣比例為40%。取得的不動(dòng)產(chǎn)，包括以直接購買、接受捐贈(zèng)、接受投資入股以及抵債等各種形式取得的不動(dòng)產(chǎn)。 依據(jù)上述文件規(guī)定，投資入股取得的不動(dòng)產(chǎn)可以抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額，意味著投資方以不動(dòng)產(chǎn)投資時(shí)需要開具發(fā)票和繳納銷項(xiàng)稅額，從而間接說明以不動(dòng)產(chǎn)投資屬于“營(yíng)改增”后“銷售不動(dòng)產(chǎn)”稅目的征稅范圍。同時(shí)在《財(cái)政部 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于全面推開營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)的通知》（財(cái)稅〔2016〕36號(hào)）文件中并沒有規(guī)定不動(dòng)產(chǎn)投資不征收增值稅的政策。 深圳市全面推開"營(yíng)改增"試點(diǎn)工作指引（之一）第一條明確規(guī)定，納稅人以無形資產(chǎn)或不動(dòng)產(chǎn)作為投資，應(yīng)按規(guī)定繳納增值稅。
�。ㄒ唬┰撸骸敦�(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知》（財(cái)稅﹝1995﹞48號(hào)）第一條規(guī)定，對(duì)于以房地產(chǎn)進(jìn)行投資、聯(lián)營(yíng)的，投資、聯(lián)營(yíng)的一方以土地（房地產(chǎn)）作價(jià)入股進(jìn)行投資或作為聯(lián)營(yíng)條件，將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到所投資、聯(lián)營(yíng)的企業(yè)中時(shí)，暫免征收土地增值稅。對(duì)投資、聯(lián)營(yíng)企業(yè)將上述房地產(chǎn)再轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)征收土地增值稅�！敦�(cái)政部 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅若干問題的通知》（財(cái)稅﹝2006﹞21號(hào)）第五條規(guī)定，對(duì)于以土地（房地產(chǎn)）作價(jià)入股進(jìn)行投資或聯(lián)營(yíng)的，凡所投資、聯(lián)營(yíng)的企業(yè)從事房地產(chǎn)開發(fā)的，或者房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以其建造的商品房進(jìn)行投資和聯(lián)營(yíng)的，均不適用《財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知》（財(cái)稅字〔1995〕048號(hào)）第一條暫免征收土地增值稅的規(guī)定。 從上述文件可以看出，非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)用房地產(chǎn)投資于非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)暫免征收土地增值稅。 �。ǘ┈F(xiàn)行政策：《財(cái)政部 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)改制重組有關(guān)土地增值稅政策的通知》（財(cái)稅﹝2015﹞5號(hào)）第四條規(guī)定，單位、個(gè)人在改制重組時(shí)以國(guó)有土地、房屋進(jìn)行投資，對(duì)其將國(guó)有土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移、變更到被投資的企業(yè)，暫不征土地增值稅。第五條規(guī)定，上述改制重組有關(guān)土地增值稅政策不適用于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。第八條規(guī)定，本通知執(zhí)行期限為2015年1月1日至2017年12月31日�！敦�(cái)政部 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知》（財(cái)稅字﹝1995﹞48號(hào)）第一條、第三條，《財(cái)政部 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅若干問題的通知》（財(cái)稅﹝2006﹞21號(hào)）第五條同時(shí)廢止。 從上述政策可以看出，原暫不征收土地增值稅的政策廢止了，新政策規(guī)定只有在改制重組的情況下投資才暫不征收土地增值稅，但是該政策一般的企業(yè)很難采用，因?yàn)闆]有列出具體情形，什么屬于改制重組也是模糊概念。單純的投資行為無法享受不征收土地增值稅的政策。
《關(guān)于非貨幣性資產(chǎn)投資企業(yè)所得稅政策問題的通知》（財(cái)稅﹝2014﹞116號(hào)）第一條規(guī)定，居民企業(yè)（以下簡(jiǎn)稱企業(yè)）以非貨幣性資產(chǎn)對(duì)外投資確認(rèn)的非貨幣性資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得，可在不超過5年期限內(nèi)，分期均勻計(jì)入相應(yīng)年度的應(yīng)納稅所得額，按規(guī)定計(jì)算繳納企業(yè)所得稅。 從上述政策可以看出，不動(dòng)產(chǎn)對(duì)外投資行為要確認(rèn)非貨幣性資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得，考慮到投資方?jīng)]有貨幣資金繳稅，規(guī)定了可以按5年分?jǐn)偟恼摺?/span>
《中華人民共和國(guó)契稅暫行條例細(xì)則》（財(cái)法字〔1997〕52號(hào)）第八條規(guī)定，土地、房屋權(quán)屬以下列方式轉(zhuǎn)移的，視同土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、房屋買賣或者房屋贈(zèng)與征稅：（1）以土地、房屋權(quán)屬作價(jià)投資、入股；（2）以土地、房屋權(quán)屬抵債；（3）以獲獎(jiǎng)方式承受土地、房屋權(quán)屬；（4）以預(yù)購方式或者預(yù)付集資建房款方式承受土地、房屋權(quán)屬。 從上述政策可以看出，不動(dòng)產(chǎn)對(duì)外投資行為，受讓方應(yīng)當(dāng)繳納契稅。
《國(guó)家稅務(wù)局關(guān)于印花稅若干具體問題的解釋和規(guī)定的通知》（國(guó)稅發(fā)〔1991〕155號(hào)）第十條“產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)”稅目中，“財(cái)產(chǎn)所有權(quán)”的轉(zhuǎn)移書據(jù)的征稅范圍，指經(jīng)政府管理機(jī)關(guān)登記注冊(cè)的動(dòng)產(chǎn)、不動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)轉(zhuǎn)移所立的書據(jù)，以及企業(yè)股權(quán)轉(zhuǎn)讓所立的書據(jù)�！队』ǘ悤盒袟l例施行細(xì)則》（財(cái)稅字﹝1988﹞第225號(hào)）第十條規(guī)定，印花稅只對(duì)稅目稅率表中列舉的憑證和經(jīng)財(cái)政部確定征稅的其他憑證征稅。 從上述政策可以看出，雖然投資合同不屬于征稅合同，但是由于涉及到不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)的轉(zhuǎn)移，所以應(yīng)當(dāng)按照“產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)”繳納印花稅。
從前面的幾點(diǎn)可以看出，國(guó)家對(duì)不動(dòng)產(chǎn)投資行為，現(xiàn)在基本上沒有優(yōu)惠，已經(jīng)視為不動(dòng)產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓，以投資的形式進(jìn)行避稅的方法已經(jīng)不符合現(xiàn)行規(guī)定。
Copyright @ 2019. All rights reserved. 菏澤同濟(jì)代理記賬有限公司版權(quán)所有
魯ICP備19043910號(hào) 
魯公網(wǎng)安備 37172902372157號(hào)
电话直呼
在线客服
在线留言
发送邮件
企业位置
- 联系我们：
- 0530-5900787
- 18653018833
- 18653000156
- 經(jīng)理
-
- 副經(jīng)理
-
- 客服
-
- 還可輸入字符250（限制字符250）